Niederlassungsgenehmigung für Immobilienmakler in Luxemburg
Wer in Luxemburg als Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Wohnungseigentumsverwalter (Syndic), Bauträger oder Geschäftsvermittler für Immobilien arbeitet, braucht eine Niederlassungsgenehmigung, und Guichet.lu verlangt dafür das Zeugnis des Lehrgangs der House of Training für Immobilienberufe. Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Syndics und Bauträger brauchen außerdem eine Berufshaftpflichtversicherung; drei Jahre in leitenden Funktionen in der Tätigkeit, für die du den Antrag stellst, können den Lehrgang ersetzen.
Welche Immobilientätigkeiten brauchen eine Niederlassungsgenehmigung?
Nach dem Gesetz vom 2. September 2011 brauchen fünf Immobilientätigkeiten eine Niederlassungsgenehmigung, wenn du sie regelmäßig und in Gewinnabsicht ausübst: Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Wohnungseigentumsverwalter (Syndic), Bauträger und Geschäftsvermittler für Immobilien. Es ist dieselbe Niederlassungsgenehmigung wie für jede andere Handelstätigkeit, nur kommen der Lehrgang und – außer beim Geschäftsvermittler – die Versicherung hinzu.
Artikel 2 des Gesetzes definiert jede dieser Tätigkeiten, und Guichet.lu behandelt sie auf vier Seiten: Immobilienmakler, Immobilien-/Wohnungseigentumsverwalter, Bauträger und Geschäftsvermittler für Immobilien.
| Tätigkeit | Was sie umfasst | Fachrichtung im Lehrgang | Versicherung |
|---|---|---|---|
| Immobilienmakler (agent immobilier, im Gesetz auch courtier) | Bringt zwei Personen für einen Vertrag über eine Immobilie zusammen: Kauf, Tausch, Vermietung oder Abtretung einer Immobilie oder eines Geschäftsbetriebs (fonds de commerce) | Makler | Pflicht |
| Immobilien-/Wohnungseigentumsverwalter (administrateur de biens – syndic de copropriété) | Verwaltet Gebäude im Auftrag ihrer Eigentümer auf Grundlage eines Mandats; der Syndic vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft eines in Parzellen (lots) aufgeteilten Gebäudes | Syndic | Pflicht |
| Bauträger (promoteur immobilier) | Lässt für einen Auftraggeber zu einem vereinbarten Preis ein Bauprogramm ausführen | Bauträger | Pflicht |
| Geschäftsvermittler für Immobilien (apporteur d’affaires immobilier) | Stellt den Kontakt eines Maklers oder Bauträgers zu jemandem her, der eine Immobilie verkaufen oder vermieten will | Makler | Im Gesetz nicht genannt |
Artikel 10 nimmt drei Gruppen vom Lehrgang und von der Versicherung aus: Eigentümer, die für Immobilien, an denen sie dingliche Rechte haben, nicht beruflich tätig werden, oder Personen ihrer Wahl, die sie bei dieser Aufgabe vertreten; Personen, die für ihren Ehegatten, für Verwandte in der Erbfolge, für geschützte Volljährige oder für Minderjährige handeln; und den Syndic einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit höchstens 9 zu Wohnzwecken genutzten Parzellen, von denen eine dem Syndic selbst gehört. Guichet.lu sagt, dass diese Gruppen überhaupt keine Niederlassungsgenehmigung brauchen.
Ein Gewerbetreibender der Immobilienbranche, der in der Schweiz oder im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) niedergelassen ist, darf hier außerdem vorübergehend und gelegentlich Dienstleistungen erbringen, ohne Niederlassungsgenehmigung und ohne vorherige Anzeige, so die Seite von Guichet.lu zum Immobilienmakler.
Was umfasst der Lehrgang für Immobilienberufe?
Für die Niederlassungsgenehmigung braucht es das Zeugnis des Lehrgangs der House of Training für Immobilienberufe: 55 Stunden Abendunterricht auf Französisch, 1 015 EUR zuzüglich 17 % MwSt (Stand Oktober 2026), offen für alle und mit schriftlichen Prüfungen am Ende.
Der Lehrgang Accès réglementé aux professions de l’immobilier besteht aus einem gemeinsamen Grundteil und einer Fachrichtung Makler, Bauträger oder Syndic. Der Geschäftsvermittler hat keine eigene: Seit dem Gesetz vom 26. Juli 2023 belegt er die Fachrichtung Makler, so die House of Training.
Die House of Training hält den Unterricht in der Handelskammer ab, in Präsenz bis auf die eine oder andere Online-Sitzung, von 18:30 bis 21:00 Uhr, an zwei oder drei Abenden pro Woche. Die großherzogliche Verordnung vom 3. Februar 2012 legt eine Untergrenze von 50 Unterrichtsstunden fest. Nach ihrem Artikel 15 und Artikel 8 des Gesetzes ist für die Anmeldung kein Diplom nötig.
Artikel 14 der Verordnung legt die Fächer fest, von Berufsethik, Mandaten, Verkauf und Mietverträgen über Baugenehmigungen, Wohnungseigentum und MwSt bis zu den Regeln zur Geldwäschebekämpfung.
Artikel 16 setzt die Bestehensgrenze bei jeder Prüfung auf 50 von 100 Punkten fest, ohne Ausgleich zwischen den Prüfungen und mit einer Wiederholungssitzung; wer drei Sitzungen nicht bestanden hat, scheidet endgültig aus. Das Zeugnis, ausgestellt von der Handelskammer und dem Wirtschaftsministerium, ist zeitlich unbegrenzt gültig, so die House of Training.
Zu den schriftlichen Prüfungen wirst du nur mit 80 % Anwesenheit über den gesamten Lehrgang zugelassen, nach Artikel 16 der Verordnung. Die House of Training zählt jede Abwesenheit, auch wenn ein ärztliches Attest oder eine Bescheinigung des Arbeitgebers vorliegt.
Kann Berufserfahrung den Lehrgang ersetzen?
Ja: Nach Artikel 18 der Verordnung ersetzen drei Jahre in leitenden Funktionen in der Tätigkeit, für die du den Antrag stellst, den Lehrgang. Guichet.lu verlangt diese drei Jahre bei einem luxemburgischen Unternehmen, das eine Niederlassungsgenehmigung im Immobiliensektor besitzt.
Die Verordnung nennt kein Land; das luxemburgische Unternehmen ist die Formulierung der Guichet.lu-Seite zum Immobilienmakler und des Antragsformulars für die Niederlassungsgenehmigung.
Leitende Funktionen sind im Sinne der Verordnung die des Leiters (dirigeant) eines Unternehmens, eines Stellvertreters mit entsprechender Verantwortung oder einer oberen Führungskraft, die kaufmännische oder technische Aufgaben wahrnimmt und für eine oder mehrere Abteilungen verantwortlich ist.
Gleichwertige akademische oder berufliche Ausbildung kann stattdessen den Lehrgang verkürzen: Artikel 15 erlaubt es dem Minister, Teile des Programms oder der Prüfungen zu erlassen, ohne „gleichwertig“ zu definieren.
Ist eine Berufshaftpflichtversicherung Pflicht?
Nach Artikel 10 des Gesetzes müssen Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Syndics und Bauträger jederzeit eine Berufshaftpflichtversicherung haben; den Geschäftsvermittler nennt das Gesetz nicht, und Guichet.lu erteilt ihm die Genehmigung allein aufgrund der beruflichen Zuverlässigkeit.
Die Police muss die finanziellen Folgen ihrer Berufshaftpflicht abdecken, ergänzt das Gesetz. Guichet.lu erteilt die Genehmigung erst, wenn der Leiter sie nachweist, und nennt sie eine spezifische Berufshaftpflichtversicherung (assurance responsabilité civile professionnelle spécifique).
Was braucht der Antrag außerdem, und in welcher Reihenfolge?
Mach zuerst den Lehrgang, denn Guichet.lu prüft die Zugangsbedingungen bei der Einreichung des Antrags; die Unterlagen zeigen außerdem die berufliche Zuverlässigkeit, eine feste Niederlassung in Luxemburg und einen Leiter, der das Unternehmen persönlich führt.
Artikel 4 des Gesetzes verlangt vom Leiter des Unternehmens, dass er die Bedingungen der Qualifikation und der Zuverlässigkeit erfüllt, das Unternehmen im Alltag persönlich führt, eine tatsächliche Verbindung zu ihm hat und sich den Sozial- und Steuerabgaben nicht entzogen hat. In dieser Reihenfolge:
- Erwirb das Zeugnis des Lehrgangs oder sammle die Nachweise für deine drei Jahre in leitenden Funktionen.
- Schließ die Berufshaftpflichtversicherung ab, außer du bist Geschäftsvermittler für Immobilien.
- Sichere dir eine feste Niederlassung in Luxemburg: Artikel 5 des Gesetzes schließt eine Domizilierung aus, Guichet.lu eine Briefkastengesellschaft.
- Stell den Antrag auf MyGuichet.lu, wie die Seite von Guichet.lu zur Niederlassungsgenehmigung sagt; wie du eine Niederlassungsgenehmigung beantragst behandelt Formular, Gebühr und Wartezeit.
Die Unterlagen zu jeder Bedingung findest du in den vier Voraussetzungen für die Niederlassungsgenehmigung.
Ausbildung oder Berufserfahrung im Ausland?
Eine Qualifikation aus einem anderen EU-Land läuft über die Anerkennung von Berufsqualifikationen, und du kannst die Prüfungsantworten mit Zustimmung des Prüfungsausschusses auf Deutsch oder Englisch schreiben; die House of Training unterrichtet den Lehrgang auf Französisch. Artikel 16 der Verordnung erlaubt diese Antworten auf ausdrücklichen Antrag.
Die Verordnung erkennt die Qualifikation eines Berufsangehörigen aus einem anderen EU-Land nach dem Gesetz vom 19. Juni 2009 an, das Artikel 78 des Gesetzes vom 28. Oktober 2016 aufgehoben hat; die Anerkennung deiner Qualifikation läuft jetzt über das Gesetz von 2016.
Das Antragsformular lässt Erfahrung im Ausland nur für HORECA und Transport an die Stelle des Lehrgangs treten. Für Immobilien nennt es nur die drei Jahre bei einem luxemburgischen Unternehmen: Frag beim Ministerium nach, bevor du mit Erfahrung aus dem Ausland rechnest.
Häufige Fragen
Welche Ausbildung brauche ich, um in Luxemburg Immobilienmakler zu werden?
Den Lehrgang Accès réglementé aux professions de l'immobilier der House of Training, mit der Fachrichtung Makler: Guichet.lu verlangt in den Antragsunterlagen das Zeugnis über die bestandene Abschlussprüfung. Die House of Training bietet ihn als 55 Stunden Abendunterricht auf Französisch an, und die Verordnung vom 3. Februar 2012 öffnet ihn für alle, ohne dass ein Diplom nötig ist.
Was kostet die Ausbildung zum Immobilienmakler in Luxemburg?
Stand Oktober 2026 führt die House of Training den Lehrgang für 1 015 EUR zuzüglich 17 % MwSt, für 55 Stunden Abendunterricht auf Französisch und die schriftlichen Prüfungen, die ihn abschließen. Der Preis folgt dem Katalog der House of Training; prüfe deshalb auf der Kursseite den aktuellen Betrag und die Termine der Sitzungen, bevor du dich anmeldest.
Kann ich ohne Ausbildung Immobilienmakler in Luxemburg werden?
Ja, mit Berufserfahrung statt des Lehrgangs. Die Verordnung vom 3. Februar 2012 akzeptiert drei Jahre in leitenden Funktionen in derselben Tätigkeit anstelle des Lehrgangs. Guichet.lu und das Antragsformular verlangen diese drei Jahre bei einem luxemburgischen Unternehmen mit einer Niederlassungsgenehmigung im Immobiliensektor. Die Bedingungen zu Versicherung, Zuverlässigkeit und fester Niederlassung gelten weiterhin.
Brauche ich in Luxemburg eine Lizenz als Immobilienmakler?
Ja: In Luxemburg ist das die Niederlassungsgenehmigung (autorisation d'établissement). Das Gesetz vom 2. September 2011 verlangt sie für alle, die regelmäßig und in Gewinnabsicht als Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Syndic, Bauträger oder Geschäftsvermittler für Immobilien arbeiten. Guichet.lu ergänzt, dass ein in der Schweiz oder im EWR niedergelassener Gewerbetreibender vorübergehend ohne sie Dienstleistungen erbringen darf.
Brauche ich als Immobilienmakler eine Versicherung?
Ja. Artikel 10 des Gesetzes vom 2. September 2011 verpflichtet Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Syndics und Bauträger, jederzeit eine Berufshaftpflichtversicherung zu haben, und Guichet.lu erteilt ihre Genehmigung erst, wenn der Leiter sie nachweist. Den Geschäftsvermittler nennt das Gesetz nicht; Guichet.lu erteilt ihm die Genehmigung allein aufgrund der beruflichen Zuverlässigkeit.